Независимый эксперт по жилищной политике, инженер-строитель, эксперт Общественной палаты РФ и проекта «Российский дом будущего» Владимир Самошин делится своим видением проблем, заложенных в программу реновации жилищного фонда Москвы.
Владимир Самошин
Независимый эксперт по жилищной политике, инженер-строитель, эксперт ОП РФ
- Хрущевки предполагают достаточно ограниченные архитектурно-планировочные решения: это маленькая площадь вспомогательных помещений (кухни, прихожей, ванной), низкие потолки. Но надо понимать, что во время их постройки решалась задача массового обеспечения жильем — нужно было минимизировать количество материалов на квадратный метр квартиры. Во всем остальном хрущевки выигрывают у современных многоквартирных домов: это и этажность (давно доказано, что оптимальная высота дома — на уровне крон деревьев), и территории вокруг домов, которые планировались по принципу кварталов и больших дворов, и безопасность проживания.
- Понятно, что «двушку» в пятиэтажном доме нельзя сравнивать с «двушкой» в новом доме. Но за новые квартиры приходится несопоставимо больше платить — выше стоимость технического обслуживания, взносы на капремонт, налоги. Это помимо того, что людям придется прервать привычный жизненный уклад и менять свои привычки. Поэтому новая облицовка и украшенный фасад многоквартирного дома далеко не всегда будут предпочтительнее старой хрущевки. Ведь и новые, и старые дома представляют собой один далеко не передовой ряд панельного железобетонного домостроения, с присущими ему недостатками как по физико-техническим, так и по экономическим показателям.
- В соответствии с программой реновации люди будут подписывать документ о том, что они рискуют потерять свою собственность. Ведь под снос попадут и пяти-, и девяти-, и двенадцатиэтажные дома, если конкретное пятно застройки понравится властям. Это произойдет не только без желания людей (снятием реальных мнений жителей никто даже не думал заниматься), но и вне зависимости от технического состояния домов, ведь никто не делал по ним технических заключений. На самом деле натурные исследования нужно проводить для каждого индивидуального объекта: многие хрущевки находятся во вполне приличном состоянии.
- Власти выбирают лакомые куски для будущей застройки: центр города, Новые Черемушки, Кузьминки и другие большие кварталы, где удобно строить, где нет проблем с коммуникациями и объемом коммунальных ресурсов. Часть жителей отселят в уже построенные дома, которые сегодня пустуют в Москве и Московской области. Это делается достаточно легко: можно взять пятиэтажку рядом с Останкино и переселить ее жильцов в Свиблово, в пределах того же административного округа. Тем более что российские законы сейчас корректируются таким образом, чтобы облегчить процесс выселения. Застройщики просят приравнять хрущевки к аварийному жилью, чтобы упростить процедуру сноса. По сути, это акция по отмену собственности граждан.
- В новых домах только 30% квартир займут жители хрущевок, а остальная часть пойдет под бизнес-проекты девелоперов. Население Москвы может увеличиться на 4,5–5,5 миллиона человек — люди поедут в столицу из других регионов, и город, который уже сегодня не справляется с такой нагрузкой, будет окончательно переуплотнен. Особо серьезные проблемы возникнут с достатком рабочих мест у жителей Москвы, не говоря уже о приезжающих ежедневных и сезонных мигрантах. Так что программа проводится не в интересах москвичей, а ради передела рынка столичной недвижимости.
- Строительный бизнес, который вносит существенную долю в бюджет Москвы, сейчас на боку: в 2016 году количество упавших строительных компаний было вдвое больше, чем в 2015 году. Застройщики будут отдавать городу свои пустующие дома по низким ценам с расчетом на то, что на новых участках они смогут позволить себе высокие коммерческие расценки. Это будет закрытый процесс, все будет решаться в Фонде реновации, который сам выполняет функции и застройщика, и заказчика, что вообще-то нонсенс.
- Понятно, что бюджетных денег на программу не хватит — будут использованы ресурсы застройщиков (программа рассчитана на 20 лет, предполагаемый бюджет — несколько триллионов рублей. — А.Х.). Но даже у самых крупных строительных компаний, которые работают над этим проектом, свободных оборотных средств сегодня нет. Поэтому им остается только брать деньги у заемщиков — будущих собственников этих квартир. А отсюда один шаг до схемы с так называемыми «обманутыми дольщиками».
- Возможны разные ситуации: например, выселяемый человек не сможет получить такую же «двушку» на 34 кв.м, поскольку в новых домах таких квартир нет, а получит «двушку» на 60 кв.м с предложением доплатить разницу (вполне возможно, что по рыночной цене), или же квартиру где-нибудь в Новой Москве (Сергей Собянин уже поручил подготовить ипотечную программу для жителей сносимых хрущевок. — А.Х.). Оспорить такое решение будет невозможно — вам сделают всего одно предложение, которое вы обязаны будете принять. А есть же еще съемщики, договор с которыми будет просто разорван в силу государственной нужды.
- В результате приватизации в России появился так называемый дом-конгломерат, или дом несистемного типа. Это причудливая и уродливая форма жилья, которая не имеет аналогов в мире. Первая отличительная черта такого дома — смешанная форма собственности: в нем живут коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники квартир, а нежилые помещения на первых этажах арендует бизнес. Смешанный состав ведет к сильной социальной неоднородности жильцов, которая мешает им управлять своим имуществом.
- Во-вторых, такой дом стоит на государственной или муниципальной земле, то есть разорвана связь между домом и территорией. Это позволяет различным посредникам вроде органов государственной или муниципальной власти, управляющих организаций и прочих активно вмешиваться в дела совладельцев, навязывая им свои условия. Законодательство не определяет дом как единый объект управления, Жилищный кодекс говорит только о собственнике отдельной квартиры, социальном нанимателе квартиры, собственнике нежилых помещений. В результате за последние 26 лет юридические лица из жильцов (в форме ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК) созданы только в 5–6% всех многоквартирных домов.
- Это говорит о том, что люди не в состоянии объединиться для управления своим домом, а после переселения в 25–30-этажный дом будет еще хуже. Дом не управляется, у него нет хозяина — поэтому туда, как в черную дыру, уходят деньги жильцов. Отсюда, например, проблемы с постоянно растущими тарифами ЖКХ и расходами на содержание дома. Управляющие организации — это бизнес, они приходят на объекты для получения прибыли, нередко используя для этого приписки, вымышленные работы, незаконные проводки и проч. У собственников обратная задача — минимизировать свои расходы. Но контролировать этот процесс они не могут: растиражированные общественные контролеры в сфере ЖКХ и общественные советы многоквартирных домов в этих вопросах малоэффективны.
- В других странах подобного несистемного жилья нет. Там есть многоквартирные кондоминиумы, в которых владельцы квартир на обязательном основании занимаются содержанием и управлением своим домом. Есть муниципальные арендные дома, прообразом которых были советские дома — их строило и содержало государство. И есть построенные на средства физического или юридического лица частные доходные дома, квартиры в которых сдаются в коммерческую аренду. Такие дома были распространены в царской России.
- Перед тем как открывать программу реновации, нужно было ответить на один важный вопрос: кому принадлежит земля и общее имущество в сносимых домах? Проанализировав существующее законодательство (закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс и другие нормативные документы), я пришел к выводу, что многоквартирный дом как объект капитального строительства и общедомовое имущество в России принадлежат федеральной или муниципальной власти. Тогда возникает вопрос: на каком основании за содержание домов с жильцов взыскивается плата за общее имущество?
- Либо оплачивать все счета должно государство, либо имущество должно быть оформлено на граждан, которые имеют в собственности квартиры в этом доме. В этом случае жильцы могли бы, например, сдавать нежилые помещения бизнесу и на эти деньги самостоятельно оплачивать капремонт и коммунальные расходы. Но если земельный участок, который является общим имуществом, принадлежит людям, то тогда сносить дом государство просто не имеет права. Получается, что вся нынешняя ситуация — это следствие того, что мы не являемся реальными собственниками наших многоквартирных домов.
P.S.
Те тезисы инженера Самошина, которые относятся к программе реновации Москвы, опираются на ряд публичных заявлений, а также на версию законопроекта, принятую Госдумой в первом чтении. В закон, скорее всего, будут внесены существенные правки, кроме того, многие его положения будут работать только в сочетании с другими нормативными актами федерального и городского уровня. «Новая газета» будет пристально следить за развитием событий и обращаться за информацией к тем, кто непосредственно будет дорабатывать законодательную базу и реализовывать программу на практике. https://www.novayagazeta.ru/articles/2017/04/06/72044-chetyrnadtsat-tezisov-inzhenera-samoshina